Не нашли на карте стройку? Сообщите нам!

Народный контроль

Четыре вопроса про квартиру в ипотеке

По данным ДОМ.РФ с января по август 2021 года в России ипотечные кредиты взяли около 1,2 млн человек. Покупка квартиры в ипотеку давно стала привычным механизмом, однако вокруг такого жилья все еще много мифов: нельзя продать, нельзя сдавать. На самом деле и продавать, и сдавать, и даже дарить ипотечные квартиры можно, но есть нюансы.

Как продать ипотечную квартиру?

Эксперты в сфере недвижимости подчеркивают, что квартира в ипотеке – это полноценный объект гражданских прав, а значит собственник может проводить с ней сделки по продаже. Однако есть условие – на продажу такой квартиры необходимо одобрение банка. Чаще всего банки не препятствуют продаже и такое одобрение дают.

После того, как согласие получено, квартиру можно продать несколькими способами. Самый простой и распространенный – продажа при досрочном погашении кредита. Обычно в этом случае покупатель передает продавцу задаток, равный сумме оставшегося долга, ипотека гасится, затем с квартиры снимается обременение и сделка завершается. Эксперты предупреждают: в этом случае задаток продавцу следует передавать только в рамках договора купли-продажи, в котором должно быть указано, что в момент заключения договора недвижимость находится под обременением.

Похожим образом можно продать жилье с помощь погашения долга в ходе сделки. Однако в этом случае банк принимает в сделке непосредственное участие: покупатель должен будет передать деньги, покрывающие остаток по ипотеке, напрямую банку через аккредитив или систему безопасных расчетов, а остаток – таким же образом передать продавцу. После расчета сделка регистрируется в Росреестре.

Еще один способ продать квартиру в ипотеке – продать ее вместе с долгом. Если покупатель готов к такой сделке, ему нужно обратиться в банк с заявлением на обычную ипотеку, и в случае одобрения, выбрать с объект обременением. Иногда банки могут предложить чуть более выгодные условия новому владельцу жилья, например, рефинансировать ипотеку.

Как сдавать квартиру в ипотеке?

Если вы решили сдать вашу квартиру, внимательно изучите ипотечный договор. В ряде случаев, в договоре может быть прописано, что передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам можно только с согласия банка. Тогда, чтобы сдать квартиру, вам нужно будет согласовать это.

По закону, банк имеет право проверять состояние залогового имущества без вашего согласия. Случается это крайне редко, однако в случае, если банк узнает о том, что квартира сдана в аренду без согласования, он может обратить взыскание на заложенное имущество в порядке, предусмотренном статьей 78 закона «Об ипотеке» (102-ФЗ).

Не лишним также будет напомнить, что по закону, сдача любой квартиры без договора аренды в России запрещена.

Нужно ли согласовывать перепланировку?

Как и в случае со сдачей квартиры в аренду, перед тем, как планировать снос стен, нужно изучить ипотечный договор: в нем может быть прописан прямой запрет на перепланировку. Если его нет, согласие банка получать все равно придется. Для банка перепланировка – это обоснованный риск того, что залоговое имущество будет повреждено, а это, в свою очередь, может снизить рыночную стоимость и ликвидность объекта.
Перед обращением в банк за согласованием, лучше получить техническое заключение и иметь готовый проект перепланировки.

Можно ли подарить или завещать квартиру в ипотеке?

Можно, если обратное не прописано в договоре с банком. В обоих случаях стоит помнить, что вместе с квартирой, новому владельцу переходят и обязательства по ипотечному кредиту.