Не нашли на карте стройку? Сообщите нам!

Народный контроль

Рефинансирование ипотеки

До 2020 года средняя ставка по ипотеке в России варьировалась от 10 до 12%, сегодня она сохраняется на уровне 8-9%. При этом, как прогнозируют эксперты, в связи с тем, что в октябре ЦБ поднял ключевую ставку до 7,5%, в ближайшее время можно ожидать и повышения стоимости ипотечных кредитов. Однако пока этого не произошло, стоит подумать о рефинансировании существующего кредита. Рефинансирование — это та же ипотека, но на более выгодных условиях. За счет меньшей процентной ставки заемщик может уменьшить сумму ежемесячного платежа либо изменить сроки погашения ипотеки. Однако всегда ли это срабатывает и что нужно учесть?

Банки и риелторы называют разные условия, но если разница между ставкой действующей ипотеки и планируемого рефинансирования составляет хотя бы 1-1,5%, перекредитоваться будет выгодно. Рефинансирование может быть хорошим вариантом, если у вас есть несколько кредитов, которые удобно объединить в один. Помимо этого, молодые семьи с детьми, рожденными после 1 января 2018 года, могут рефинансировать кредит по ставкам «Семейной ипотеки» — эта программа действует в России до 2023 года.

На практике, рефинансирование выглядит так: вы купили квартиру стоимостью 5 млн рублей, 1 млн внесли первоначальным взносом, еще 4 — заняли в банке под 11% на 15 лет. Каждый месяц вам придется платить по 45 тысяч рублей. Вы обращаетесь в другой банк, который готов рефинансировать ваш кредит со ставкой 8,5%, таким образом ежемесячный платеж уменьшается до 39 тысяч рублей.

Вместе с тем, если вы уже выплатили больше половины кредита, рефинансирование может быть не самым разумным выбором. Это связано с тем, что чаще всего оплата кредитов происходит по аннуитетной схеме, т.е. вы сначала гасите процент, а потом — основное тело кредита. Поэтому в таком случае значительной экономии на процентах не будет, зато вы получите дополнительные расходы на оформление новой ипотеки.

Не выгодно рефинансировать кредит, если вы оформляли его по льготной программе или получаете зарплату в банке-кредиторе. Прежде чем принимать решение о рефинансировании, нужно внимательно изучить договор имеющейся ипотеки — в нем может быть прописан пункт, по которому за досрочное погашение кредита предусматриваются дополнительные платежи. Стоит также помнить, что банки не охотно одобряют кредиты людям пенсионного или предпенсионного возраста.

Что нужно для рефинансирования?

Прежде всего — выбрать банк, в котором вы намерены рефинансировать имеющийся кредит. Сегодня есть несколько сервисов, которые позволяют сравнить ипотечные ставки по рефинансирования сразу в нескольких банках и уточнить условия. Выбрав банк, вы подаете заявку, предоставляя также пакет документов. Стандартный набор включает в себя:

  • паспорт
  • СНИЛС
  • справку с места работы
  • справку 2-НДФЛ
  • действующий кредитный договор с графиком платежей
  • справку об остатке задолженности
  • договор купли-продажи квартиры
  • свидетельство о собственности
  • кадастровый паспорт
  • договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии
  • справку Ф40 из паспортного стола (справка о количестве
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Дополнительно банк может запросить необходимые ему документы, например, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке и т.д.

Рефинансирование потребует определенных  финансовых затрат. Так, за регистрацию залога придется заплатить госпошлину от 500 до 1 тыс. рублей. Помимо этого, заемщику придется оплатить новый отчет об оценке недвижимости — в зависимости от объекта, его локации и тарифов в регионе это может составить до 5 тыс. рублей. Отдельно придется оплатить выписку из ЕГРН, нотариальное согласие супруга на сделку, а также новую страховку. В зависимости от условий нового банка, вам придется оплатить оформление аккредитива или банковскую ячейку, и процент за перевод средств из банка в банка, если таковой имеется. Стоит также учитывать, что до регистрации залога новый банк обычно устанавливает повышенный процент — к текущей ставке может добавляться до 2%.

Рефинансирование в том же банке

Если вас в целом устраивает банк, в котором вы брали ипотеку, но сегодня он предлагает продукт по ставке ниже, чем ваша, вы можете обратиться с заявлением о снижении ставки. Рассматривать такое заявление в банке могут до 90 дней, однако если решение будет принято в вашу пользу, вам не нужно будет заново собирать пакет документов и оформлять страховку. Однако чаще всего банки отказываются рефинансировать собственные кредиты.

Всегда ли банк одобряет заявку на рефинансирование?

Не всегда. Прежде чем вынести решение по вашей заявке, банк проверит вашу платежеспособность, и если обнаружится, что предполагаемые ежемесячный платеж по ипотеке превышает 40-60% от общего дохода семьи, вам откажут в кредите. Кроме того, с большой вероятностью банк откажет в рефинансировании, если квартира пришла в негодность или находится в доме, признанном аварийным. Просрочки по действующему кредиту также могут стать причиной отказа. А в некоторых банках не рефинансируют кредиты на жилье в строящихся домах.